文:和君合伙人 彭銳
 
導讀:2017年地產會有什么大事件發生,大趨勢顯露,讓我們一年后來印證本文是否靠譜。
 
又到年末,去年的這個時候寫了一篇《狂想2016,快跑吧,房地產+》,文章的五個猜想在今年看來基本都算靠譜,所以不妨再狂想一把,看看對來年會不會有點啟發意義。
 
狂想1:特色小鎮,有人歡喜有人愁
 
如果要評選地產領域的新鮮熱詞的話,2014年我選眾創空間和地產眾籌,去年我選民宿和白領公寓,今年我會選特色小鎮和資產證券化。關于特色小鎮,今年出了太多文件和政策,也爆出了很多的標桿案例,無論他們是國外還是在中國浙江。然而,如果仔細看這些案例的話,大部分案例都經歷了十年以上甚至上百年的發展,而且很多案例成功的個體原因顯著大于共性原因。因此,特色小鎮這樣一種概念能夠在中國960萬平方公里大躍進的復制建設嗎?這個大熱潮的最終結果也許在明年只是初步顯現,但可以肯定的是,所有參與的人們的心境一定如同現在的房價一樣:兩級分化,冰火兩重天。
 
顯然,對哪些選對了地方(這是第一位的),例如大城市群周邊區域的企業來說,特色小鎮是一個美差,而對于那些遠離熱點區域的特色小鎮,如果不能建立恰當的投資模型,控制自有資金投入,撬動低成本長周期資金,大部分小鎮的開發者將陷入新的去庫存圈套而萬劫不復。如果把想象力再往后擴展,我們將會看到在中西部欠發達地區大片興起的“特色鬼鎮”,精美的規劃,爛尾的建筑和人煙稀少的街區。與此同時,我也會看到在廣大的農村地區,基礎設施在顯著改善,通達性和基本的生活條件日新月異,逆城市化日益深入人心,逃離都市和霧霾選擇鄉村的人在不斷增加。看到這分裂的情景,最好的經濟學家和社會學家恐怕都算不清特色小鎮這筆賬,一切或許只能留待后人評說。
 
狂想2:地產Top500強要湊不夠數,金融系地產公司占據半壁江山
 
我承認,這個狂想有點聳人聽聞,畢竟,在中國這樣大的市場和房地產所有的區域性特點,在未來,存在500家地產開發商還是毫無困難的。筆者使用這樣的題目只想說明,傳統意義的開發商數量正在大幅減少,大量的中小企業正狂奔在告別這一市場的路上,盡管排名靠前的巨頭們依舊可以通過提高蛋糕份額,甚至是巨頭與巨頭合并同類項來保持繼續成長。2017年,地產的并購將繼續進行,單一項目的并購頻繁,整個企業的打包并購也會變得主流,規模企業的特色會變得越來越細微,而小企業的唯一生存之道是變得越來越有特色。
 
要想躋身并成功的維持排名榜的前列,打通金融的任督二脈成為必須的條件。在收益率不斷下行的情況下,改善財務報表的關鍵是找到低成本的資金以確保企業的正杠桿,為此,上市已經不夠,與金融機構的聯姻會變得更為普遍,因此,我們將繼續看到險資舉牌、四大資產管理公司的身影也會更加活躍,一部分地產企業在走向金控,更多的金控將繼續發展地產業務。
 
狂想3:不動產的資產證券化高潮迭起
 
2016年是不動產資產證券化的元年,2017年高潮將繼續來臨。也許為了十九大前的金融維穩,REITs等很多現象級的資產證券化創新工具在中國大陸的問世日期將繼續推遲,但是各種類REITs、準REITs,AMBs(無論是RMBs還是CMBs)都將不斷登臺,吸引人們的眼球。造成這一幕背后最大的推手無非這三個:1)利率整體下行下的資產荒讓主流資金更加偏愛風險較低,收益適中的不動產資產證券化產品,其實很多時候大資金大選擇并不多;2)地產進入存量運營時代,行業的發展會使運營良好的不動產資產更多的浮出水面,成為良好的底層資產;3)隨著以證券化為重要方向的國企改革的深入,大量因其絕佳的地理位置而令人垂涎的國資資產將出現在市場上,成為資產市場上被吹捧的明星。
 
在資產證券化風氣云涌的背后,能夠創造證券化所必須的“未來可預見的穩定現金流”的資管團隊、運營團隊會成為房地產領域的一只新軍冉冉升起。當前新三板公司已經有兩位數的運營公司掛牌,相信,隨著資產證券化時代的到來,主板上也會產生這樣的企業,就如同凱德商用一樣。
 
狂想4:房地產后服務市場殺手級應用頻頻閃亮登場
 
房地產存量時代,開發商的影響力正在衰減,基于存量房各種場景的房地產后服務市場正在蓬勃發展。當前首先映入眼簾的是諸如鏈家、平安好房、房多多這樣的存量房地產交易服務商,其次是在彩生活帶動下的以智慧社區為概念的物業管理公司或者叫做社區服務商。正在發軔的還有養老社區服務、老舊社區改造服務、度假區運營服務、互聯網裝修等一系列業務業態。
 
我們可以看到,基于人們對房屋的投資、使用產生的各類場景都存在著機會,無論是在住宅小區、寫字樓、產業園區、度假區抑或是購物中心,無論是購物、居家、社交、娛樂、康養等各種人的需求,當技術發展基于大數據把客戶、商家和資產的鏈接很好的打通,新的商業模式必然層出不窮。它與傳統的互聯網企業O2O最大的優勢在于,一方面他們基于現實世界的物理空間,因此能夠在物流配送、社區培育、服務保障上形成規模優勢,另一方面,把高現金流的服務型業務與流動性低但價值體量大的資產鏈接起來,這類業務有機會在資本和資產兩個市場上創造價值,形成多重的價值效應。
 
狂想5:發燒的旅游,發涼的旅游地產
 
整個一年,旅游都熱得發紫,各地陸續出臺全域旅游等政策,中央電視臺的大把黃金時間廣告被各地政府的旅游推廣廣告所占據,各類旅投公司紛紛設立并跑馬圈地。在制造業不振,房地產分化的大勢下,旅游因為能夠帶動交運、酒店、餐飲、零售、文娛、地產等多個產業而備受各級政府青睞,成為拉動地方經濟的重要抓手。
毫無疑問,中國旅游產業的發展速度是驚人的,這也帶動了大量旅游城市如三亞、大理、麗江、張家界等的跨越式發展。但是旅游業是典型的投資大、開發周期長的長線產業。在新的旅游開發中,由于易于開發且高資源稟賦的項目已經大部分被開發,新的旅游資源開發難度在不斷加大,投資回報這本帳往往并不好算,很多企業自然選擇了開發旅游地產作為平衡資金甚至是盈利的重要手段。前面所述的特色小鎮中的旅游小鎮的大量出現更是加大了旅游地產的供應。在需求端,投資人的跟進熱情明顯滯后于供應端,人們的投資更傾向于一二線城市的地產物業,在一漲一跌之間,旅游地產涼風勁吹是主旋律,可以預見,在三四線城市住宅、非一線城市商業之后新的去庫存品類——旅游地產正在醞釀之中。
 

一線城市地王背后的投資邏輯

狂想2016,快跑吧,房地產+

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